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基于不良資產(chǎn)的特殊機(jī)遇投資

服務(wù)機(jī)構(gòu)

　　華融融德資產(chǎn)管理有限公司

　　華融融德資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華融融德”）是由中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司與德意志銀行、凱華投資等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)共同組建的中外合資資產(chǎn)管理公司，2006年8月29日在北京正式掛牌成立。華融融德融合了中國(guó)華融和德意志銀行等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的品牌、技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)和客戶優(yōu)勢(shì)，建立了與國(guó)際接軌的治理結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)體系、管理流程和內(nèi)控框架。

　　公司地址：北京市西城區(qū)武定候街6號(hào)卓著大廈
　　聯(lián)系電話：010-59400399
　　官方網(wǎng)址：http://www.rongdeamc.com.cn/

業(yè)務(wù)介紹

　　基于不良資產(chǎn)的特殊機(jī)遇投資業(yè)務(wù)，主要關(guān)注價(jià)值被低估的各種類型的資產(chǎn)投資（股權(quán)、債權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)等），投資組合方式十分靈活，投資后通過(guò)改善其資本結(jié)構(gòu)、提高管理水平和運(yùn)營(yíng)狀況來(lái)提升其價(jià)值，采用上市或者并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)退出。

產(chǎn)品案例

　　北京某時(shí)代廣場(chǎng)（原為某百貨商場(chǎng)）由融德與北京某企業(yè)共同收購(gòu)，位于北京東四環(huán)泛CBD區(qū)域，營(yíng)業(yè)面積3.3萬(wàn)平米，收購(gòu)時(shí)為空置百貨（原百貨商場(chǎng)租金2元/天平米左右且因長(zhǎng)期欠租被清退），經(jīng)過(guò)近兩年的改造、裝修、招商，項(xiàng)目打造成集精品商業(yè)和新媒體辦公為一體的綜合性高端寫(xiě)字樓，于2018年7月開(kāi)業(yè)，辦公平均租金9.5元/天平米，商業(yè)平均租金約5.5元/天平米（含地下），開(kāi)業(yè)時(shí)均為滿租狀態(tài)，運(yùn)營(yíng)狀況良好。項(xiàng)目收購(gòu)和改造成本合計(jì)單價(jià)約4萬(wàn)元/平米，開(kāi)業(yè)后估值保守估算在6萬(wàn)元/平米以上，實(shí)現(xiàn)了顯著增值。

　　融德通過(guò)持有17.5%股權(quán)，與北京某企業(yè)共同在項(xiàng)目收購(gòu)、改造和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中參與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，在項(xiàng)目公司擁有1名董事席位和1名監(jiān)事席位，對(duì)包括更新改造方案、成本、租金、對(duì)外融資、資產(chǎn)處置等重要經(jīng)營(yíng)決策具有一票否決權(quán)。

　　在項(xiàng)目獲取過(guò)程中，融德首先獲知本項(xiàng)目在售信息，項(xiàng)目組對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、價(jià)格、業(yè)態(tài)等進(jìn)行研判。盡管融德盡調(diào)進(jìn)度晚于其他機(jī)構(gòu)，但項(xiàng)目組通過(guò)健全完善的風(fēng)控措施，在談判、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和效率上取得了業(yè)主的充分信任，雙方默契配合共同努力，從簽署合作備忘錄、財(cái)務(wù)法務(wù)工程盡調(diào)、到簽署正式交易協(xié)議僅用了1個(gè)多月時(shí)間，抓住了資產(chǎn)價(jià)格上漲之前的商機(jī)，以顯著低于北京上海同類資產(chǎn)成交案例的價(jià)格鎖定了交易（同年成交的北京五環(huán)內(nèi)其他商改辦項(xiàng)目成交價(jià)格都在4萬(wàn)每平米以上）。

　　在項(xiàng)目改造實(shí)施階段，項(xiàng)目組與該企業(yè)建立了周例會(huì)的工作機(jī)制，隔周參加該企業(yè)辦公會(huì)，跟進(jìn)項(xiàng)目改造方案設(shè)計(jì)、報(bào)規(guī)、成本、工期、招商策略和實(shí)施等工作并參與意見(jiàn)，通過(guò)融德對(duì)成本控制的施壓和溝通，該企業(yè)將設(shè)計(jì)部原8000元/平米的改造成本優(yōu)化到6000元/平米。

　　該城市更新項(xiàng)目開(kāi)創(chuàng)了融德投資城市更新類商改辦項(xiàng)目的先河，通過(guò)項(xiàng)目投放實(shí)施能夠積累相關(guān)投資、改造、運(yùn)營(yíng)管理和退出經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)收購(gòu)類業(yè)務(wù)和城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展,增強(qiáng)主動(dòng)管理能力，為拓展物業(yè)收購(gòu)城市更新業(yè)務(wù)奠定了良好基礎(chǔ)。融德通過(guò)開(kāi)展此類實(shí)質(zhì)性重組業(yè)務(wù)，較好發(fā)揮了救助型金融功能。